【天天热闻】公募REITs新品获批 总融资已超600亿


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证券时报记者 陈书玉

公募REITs还在持续扩容。近期,又一创新细分产品已获批,华润有巢REIT将成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT。

目前,A股市场已经上市的公募REITs产品共20只,另有4只处于申报/待发行。上述20只产品发行总规模已超600亿元,上市至今平均涨幅达25%。底层资产经营方面,已披露三季报的14只产品中(另有6只产品上市不满两个月),11只产品对应项目实现盈利。

REITs将迎新成员

11月1日,华夏基金华润有巢REIT正式获得证监会发行批文。据悉,该项目是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT。

资料显示,华润有巢REIT是华润置地旗下有巢住房租赁(深圳)有限公司、中信证券(600030)、华夏基金联合推出的REITs项目。华润有巢REIT品种为ABS,拟发行金额为11.2亿元,底层资产是由有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目,是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目。截至9月30日,两个项目出租率均达到94%。

华夏基金表示,在上海市政府大力支持下,作为保租房REITs的新成员,华润有巢REIT的推出将有利于进一步完善保障性租赁住房投融资机制,深化保障性租赁住房市场化进程;也将助力深化金融供给侧结构性改革,夯实基础设施REITs市场建设步伐。

除华润有巢REIT外,今年首批3只保租房REITs——红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT已于8月31日上市交易。上市首日,3只公募REITs全部触及30%的涨停限制。截至11月2日,相较于发行价,上述三只保租房REITs分别上涨30.48%、29.72%、23.69%。

20只公募REITs

融资已超600亿

目前,公募REITs产品面世已超一年,A股市场已经上市的公募REITs产品共20只,累计融资规模已达618亿元。

从近期相关产品的发行表现来看,公募REITs发行仍然火热。10月28日,华泰江苏交控REIT正式发售,根据《发售公告》,剔除无效报价后,华泰江苏交控REIT有效报价的网下投资者数量为73家,管理的配售对象为235个,拟认购数量总和为85.53亿份,为初始网下发售份额数量的122.19倍。11月1日,中金安徽交控REIT披露的发售公告显示,中金安徽交控REIT将于11月7日正式发售,认购价格为10.88元/份。按照10亿份的发售份额数量计算,若此次发售成功,预计募集资金总额为108.80亿元,将成为目前市场上发行规模最大的公募REITs。

二级市场表现方面,Wind数据显示,截至11月2日,20只公募REITs产品上市至今平均涨幅达25%,其中,华安张江光大REIT、建信中关村(000931)REIT、红土盐田港(000088)REIT、鹏华深圳能源(000027)REIT等9只REITs上市以来涨幅均超30%。在今年的震荡市中,REITs产品同样表现不俗,今年以来,华安张江光大REIT、博时招商蛇口(001979)产业园REIT、鹏华深圳能源REIT均实现了两位数涨幅,分别为20.14%、14.31%、13.69%。

三季度11只产品

对应项目盈利

底层资产经营状况方面,已上市的20只公募REITs产品中,有14只披露2022年三季报(另有6只产品上市不满两个月),其中11只产品对应的底层项目实现盈利。

具体来看,鹏华深圳能源REIT第三季度实现净利润1.95亿元,居于首位;平安广交投广河高速REIT净利润为7312.39万元;华夏中国交建(601800)高速REIT、东吴苏园产业REIT、华夏越秀高速公路REIT、中航首钢绿能REIT三季度净利润均超2000万元。值得一提的是,二季度末东吴苏园产业REIT曾亏损超200万元,三季度转为盈利。

有3只公募REITs对应的底层项目在第三季度出现亏损,分别为华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT,以及博时招商蛇口产业园REIT,分别亏损802.64万元、175.03万元、10.49万元。

对于亏损的原因,华安基金表示,主要是由于基础设施项目的折旧摊销金额较大,并不影响项目的现金流和可供分配金额。管理人将敦促和协同外部管理机构,在继续续租谈判的同时,持续开展聚焦于集成电路、金融后台、在线经济、先进制造等产业的招商租赁工作,储备潜在租户,力争维持基础设施项目经营表现的平稳。浙商证券(601878)资管表示,后续在疫情控制良好的情况下,基础设施基金通行费收入预计将恢复性增长。博时基金提到,目前,运营管理团队正在加速推进储备客户签约,并增加客户储备。

在可供分配金额方面,鹏华深圳能源REIT位居榜首,为1.80亿元;紧随其后的分别是平安广交投广河高速REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建高速REIT和国金中国铁建(601186)高速REIT,分别在报告期内实现可供分配金额1.77亿元、1.05亿元、9492.53万元、9111.70万元。

“产业园受退租冲击较大,高速类边际好转,环保类受季节性影响收入环比上行,物流园类较为稳定。”华泰证券(601688)固定收益团队表示,公募REITs三季报中披露的不同项目表现出一定分化。可供分配利润三季度环比大多上行,前三季度累计来看,REITs累计可供分派息比率大多超过3%。项目层面,三季度产业园类出租续租情况不及预期,关注管理人通过减少管理费、申请补贴等弥补收入下行的进展,及后续续租、租金回收情况。高速公路运营边际好转,关注后续车流量恢复情况。在疫情边际好转的情况下,低估值、高分红存续REITs项目对长期资金的吸引力或提升。

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