今日，中国银保监会、住建部、央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

业内专家表示，《通知》对房企改善流动性的意义是显著积极的，政策主要支持短期有流动性风险、但经营基本稳健的企业。通过保函置换，对部分房企获得融资的效率相对较高。此外，《通知》被视为对房地产金融支持力度进一步加大，有助于稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

放松预售资金监管 支持运营稳健的优质房企

(相关资料图)

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

具体来看，《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这也意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极和显著的。

严跃进还表示，此次政策明确，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。这说明此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但经营基本稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

光大银行(601818)金融市场部宏观研究员周茂华表示，《通知》明确一些符合条件，优质的房企可以通过银行开具保函，将部分预售金置换出来，专款专用，有助于缓解部分房企的现金流压力，稳定房地产信心，促进房地产加快恢复。通过这种保函置换，对于部分优质房企获得融资的效率相对较高。

房地产金融支持力度加大 稳定房地产市场预期

银保监会方面表示，《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。银保监会将指导商业银行依法合规开展保函置换预售监管资金业务。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，该项政策再次传递出加大对房地产金融支持力度，也是对做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的进一步补充。整体来看，本次政策再次向市场传递了一定的积极改善信号，有助于提升优质房企对后市预期的信心，同时监管与优化双管齐下，也将促进房地产市场平稳健康发展。

周茂华表示，《通知》被视为对房地产金融支持力度进一步加大，从该政策措施看，对于房企准入资质，置换额度，资金使用期限与项目匹配，确保专款专用等，该项政策风险可控。

周茂华还表示，近期由于房地产销售低迷，加之房地产信用环境偏紧，部分房企现金流压力相对较大，国内金融管理部门积极采取措施，支持房地产融资，有助于缓解房地产融资压力，稳定市场信心，促进房地产复苏有重要意义。

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