快看：应答未来，复苏进程中的物业服务边界想象

（2022年11月27日）今年，物业服务行业历经坎坷，无论企业业绩还是资本市场估值，均遭遇了剧烈冲击。

据观点指数统计，今年上半年，大量上市物企利润缩水，净利润平均跌幅达7.18%；毛利率普遍下行，平均毛利率较去年同期下降约2.64个百分点至28.83%，而应收款账龄也明显拉长。

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在此之外，资本市场对物业企业的热情似乎也在熄灭，今年以来，恒生物业服务及管理指数跌幅高达41.51%，大量物业服务企业市值缩水过半。

追根溯源，物业服务企业目前所经历的下行周期并非来自物管行业自身基本面，而是地产行业的债务危机传导而来。不过，这一状况也正在改变。近期，地产行业支持政策频出，六大行释出万亿授信，央行启动降准，地产行业的复苏近在眼前。11月中旬以来，物管股二级市场也已经历数次强势反弹。

正是资本的进入给物业服务行业带来了诸多变化，当前正值物业资本市场估值回归理性和逐渐恢复之际，此时物业服务行业更应回归本心，坚守服务本质，探寻物业服务的真正价值。

物业服务企业自身坐拥海量流量入口，无数生活场景都可能成为掌控社区经济的抓手，例如基于业主的需求，依靠自身先天社区入口的优势聚焦自身优势领域，在做好基本服务的基础上，凭借与业主的近距离和信任度，通过自营或第三方平台，来提供产品零售和一系列碎片化生活服务。

在此之外，通过与地产集团的协同，电商、美居、养老、托幼、旅游、资产服务等增值服务业务类型均可进一步植入于社区当中，优化企业营收成本结构，并使之成为物企的额外增长极。虽然目前物企对社区经济的探索进程还不明朗，但社区增值服务仍是一条值得追寻的蓝海赛道。

物业服务并不止于住宅，住宅社区之外，购物中心、写字楼、商企空间、公共物业等均是物业服务企业的活跃场景，服务的边界更是有无限的延申和想象空间。

以城市服务为例，城市服务是对城市空间的规模化和一体化运营，其始于环卫而不仅限于环卫，本质是将城市公共空间和资源作为一个整体，由物业服务企业进行统筹管理，具体可包括市政环卫、城市绿化、政府后勤、公共资产运营等不同业务范围，随着政府对精细化城市管理需求的增长和政策的不断调整，物业企业将有机会成为政府的物业管家，G端业务的广度和深度也会持续扩大。

12月13日，由观点机构主办的“2022观点学徒计划-线上季”将以线上专场论坛的形式，邀请物业服务和数字化领域的企业、精英、专家进行线上讨论，以演讲、讨论、交流会等形式，共同探讨行业奥秘并追寻新的增长机会，分享行业新思路和新路径。

日程安排

物业服务的边界

2022观点学徒计划-线上季

12月13日

演讲及讨论主题：

演讲话题1：规模之外

阐释：规模的扩张和项目密度的提高既能提高整体营收又能降低平均成本，不过管理规模是否是物业公司追求的尽头？在规模之外，物业公司还有哪些可以探索的方向，是否存在第二条增长曲线？

演讲话题2：社区经济的生态

阐释：物业服务企业坐拥海量流量入口，然而在社区电商、社区经济等领域收获甚微；线上还是线下，平台还是自营，社区经济的生态究竟该如何构建？

演讲话题3：行业外部的竞争

阐释：作为空间综合服务商，物业公司在众多业务领域面临的不仅仅是行业内的竞争，更多外部的企业都会加入战局，如何在此中发挥物业企业自身的优势？