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时间流转间，2022年已步入尾声。这一年，世界进入新的动荡变革期，地缘政治局势紧张，世纪疫情影响深远，全球经济复苏脆弱，通胀水平居高不下，国际供应链在调整中面临新的风险。

与此同时，随着12月国内疫情防控“新十条”措施火速落地，一个新的转折点正在到来。一系列重磅经济信号的接连释放，也为2023年的国内经济走势带来无限遐想。

值此变革之际，2022凤凰网财经云峰会将于12月29-30日以线上方式隆重举办。本届峰会以“中流奋楫”为主题，盛邀海内外政府官员、专家学者、行业精英围绕全球经济、中国经济、投资机遇、企业信心、消费提振等重磅话题展开深入探讨。

峰会前夕，凤凰网财经特邀中航基金副总经理兼首席投资官邓海清就明年经济展望与投资机会等热点话题进行深入探讨。

在12月召开的中央经济工作会议中，居住、新能源车、养老等消费被多次提及，其中房地产消费列在扩内需之首。加之此前“金融16条”的相关表述以及房地产“第三支箭”的射出，令市场对明年房地产走向格外关注。

对此，邓海清认为，房地产在2023年的经济增长中毫无疑问将出演“男主角”，成为明年贡献中国经济增长排名第一的力量。但与过去不同的是，此次房地产对经济的提振作用，是作为消费类的房地产，由此带来的政策发力点跟过去房地产作为投资品的政策发力点有着非常大的差距。

邓海清进一步分析称，“我们知道消费类最主要的是刚需、改善型住房需求、养老住房需求。这些可以说是典型的消费的特点，消费那就意味着什么？其实是跟居民收入有很大的直接关系。中国的房地产这两年会下滑，一方面是作为金融品属性，政府坚持‘房住不炒’的原则没有变。第二个房地产最主要的下滑原因是这两年年轻人失业了。因此，可以说这两年丈母娘买房、生娃买房等这种需求都被延迟了，这也会使得大量的具有消费属性的房地产需求其实是被压抑的。”

基于此，他认为，随着2023年被压抑的房地产需求得到恢复，作为消费品的房地产或将出现上涨甚至是报复性反弹。“特别是在年轻人群体里面，包括生娃群体里面，可能是最大的消费支出项。”邓海清表示。

以下为对话实录：

凤凰网财经：您提到了消费，我有关注到在中央经济工作会议中，像居住、新能源车、养老这些字眼都是被多次提及，但是我发现房地产是排在了新能源车和养老之前，也排在了扩内需之首。加上之前的“金融16条”，包括证监会此前一系列相关的表述，您觉得明年国内的房价是否会迎来相应的反弹或者是上涨？哪些房地产的消费有可能会在明年成为主流？房地产的投资逻辑现在又是怎样的？

邓海清：房地产这个事情，其实我觉得是一定要用新思维来看待的。房地产行业这两年可以说发生了翻天覆地革命性变化，颠覆了我们过去的一些认知，也颠覆了很多开发商企业的生存的底层逻辑。过去的房地产其实一直是最重要的国民经济支柱，但这个支柱的表现形式是什么？是在于它是资本化的投资，它扮演的角色其实是投资，也就是所谓的房地产的金融属性。

但是2023年的房地产，包括2022年出台了很多的政策，我们可以看到史无前例地把房地产作为扩内需的最重要的抓手，排在第一位，这个排序还是让市场感觉非常的兴奋，也是感觉非常不一样的。但是这里面有一个很重要的一点，这是在内需消费的定位上排在的第一位。也就是说中国的房地产，从过去的资本品投资属性要转化为消费品属性。

投资品跟消费品，对于我们国民经济的稳增长的角度来讲，肯定都是很重要的增长力量。但是它的群体，或者说它背后的政策工具，确实有非常大的差别。

那么房地产在2023年，我自己认为是毫无疑问的男主角这么一个角色，2023年中国的房地产肯定会成为贡献中国经济增长排名第一的力量。一方面是因为2022年的低基数。第二方面其实是作为消费类的房地产，它的政策发力点跟以前作为投资品的政策发力点其实差别是非常大。我们知道消费类的最主要的是刚需、改善型住房需求、养老住房需求。这些可以说是典型的消费的特点，消费那就意味着什么？其实是跟居民收入有很大的直接关系。

所以作为消费品的房地产，它如果要能发力，一定首先是在于就业。所以我们可以看到“三稳”，稳增长、稳就业、稳物价。其实中国的房地产为什么这两年会下滑得很厉害？一方面我们可以看到，是在作为金融品属性里面，政府坚持“房住不炒”的原则是没有变的。第二个，其实房地产最主要的下滑，是因为这两年年轻人失业了。可以说这两年丈母娘买房、生娃买房等这种需求都被延迟了，这也会使得大量的具有消费属性的房地产需求其实是被压抑。所以在2023年，这两方面的需求恢复，甚至是报复性的反弹，我觉得都是有可能会能看到的。所以2023年的房地产消费的复苏，应该来讲，特别是在年轻人群体里面，包括生娃群体里面，可能真的是一个最大的消费支出项。

那么具体到新能源汽车、绿色出行这一块的消费属性里面，其实可以说是2021年、2022年中国的宏观政策在促消费里面最大的一个亮点。那么在2023年，可以说会把这么一个既符合“双碳”战略，又是引领时代发展的这么一个新产业链集群，这两个双重属性结合，就是高质量跟绿色属性的这么一个行业会继续发力。

其实大家非常关注的，比如像养老，酒店出行消费，这一块我觉得未来在2023年，其实也是一个非常大的恢复的亮点。

关键词： 住房需求 新能源车 可以说是 房地产的