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负债金额下降185.97亿元，表外权益有息负债降至60.62亿元，但账上的现金扣除限制性的监管资金外，仍有在手现金余额314.63亿元，经营性现金流也持续为正……2022年新城控股(601155)（SH601155）年报刚出炉，投资者就从这份财报上，可以见到新城控股董事长王晓松在多次业绩会上展望的那头“可以在最艰难的环境中走最长的路”的骆驼。

2022年的新城控股，无疑就是那只骆驼。在房地产行业的内外环境恶化，大批优质的龙头企业倒下的背景下，在毅力、耐力、韧劲方面表现抢眼。尤其是坚持可持续发展，进一步增强了公司发展的后劲，有能力把握全新市场环境下的发展新契机。

经营性现金流连续五年净流入

2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。公司实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。截至报告期末，总资产达4579.07亿元。

截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。2022年，公司整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

与此同时，负债规模持续优化，融资余额为712.70亿元，同比减少185.97亿元，有息负债水平保持低位。合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续减少30.82亿元。

良好的财务和稳定的现金流，一方面是因为住宅开发，聚焦“有回款的销售、有归集的销售”。2022年实现回款金额1329亿元，回款率115%，回款率、归集率位于行业前列。

另一方面，则是得益于“住宅+商业”双轮驱动战略的战略优势的进一步奠定。2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%。商业运营收入的稳定增长，助力新城控股有能力恪守稳定安全的财务基本面，确保现金流的绝对安全。

商业的持续发力，让新城不仅有力地确保了现金流持续净流入的目标，减轻了财务压力，降低了财务风险。更重要的是，也让公司有能力在行业平均毛利率走低的大背景下，依旧保持相对较高的毛利率。

此外，自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

首批示范民营房企：融资渠道货进一步拓宽

受益于良好的财务和稳定的现金流，监管机构和资本市场也更看好新城，使得公司有能力新增了更多融资渠道。

5月，新城控股被列为首批示范类民营地产商，并通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据。

6月2日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债；9月和12月在中债增全额担保支持下，分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12月，公司 150 亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。受益于多元融资工具的拓展，公司的平均融资成本较2021年同期下降了0.05%。

3月24日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域。

拥有198座已开业、在建及拟建吾悦广场的新城控股有机会凭借着良好的租金收入，参与上述消费基础设施REITs发行的试点。

除了债权类的融资外，新城控股也有机会通过权益融资，进一步扩大股本，夯实企业经营基础。3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

耐力训练：增强后劲

尽管，新城控股已经显示出了应对外部恶劣环境的较强能力，但却并没有放松对自己的耐力训练，还在进一步补足。

2022年，在全年高品质地完成了13.1万套物业交付的同时，新城控股（601155.SH）品牌IP活动“幸福体验工程”持续出新，“幸福体验工程”整合新城旗下优质的体验场景，真实呈现其所营造的生活空间、社区交往、社区创造与综合服务，涵盖住宅篇、商业篇、社区篇和多元业务篇。

在南京落地的“幸福体验工程”商业篇和康养篇，依托新城旗下康养品牌“新城·心颐”，通过15大体验场景直观呈现以产品创新、服务创新和资源整合所构建的新城康养业务模式，彰显出新城积极助力国家养老事业发展的信心和决心。

在山东烟台，一个集购物中心、主题商街、配套住宅为一体的项目，焕新三站老区的商业格局，为芝罘老城区产业升级助力,新城控股也将以此为起点，不断提升产品建造和服务管理水平，铸造其“幸福山东”的品牌形象。

另外，对当下商业地产行业格局及用户需求分析，新城商业正在谋划2023年启动深度运营战略模式升级。通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，将致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

在降碳减排方面，新城不仅仅将“绿色”理念贯穿推进绿色设计、绿色开发、绿色采购、绿色建造、绿色管理，创建了绿色建材供应商占比达 51%健康供应链生态环境，还携手中国建筑(601668)科学研究院，建立了碳排放核算方法学，完成集团 2021 年及 2022 年全口径碳盘查工作。

成立绿色商场创建领导小组，明确分工、责任到人，并与约 2.5 万个商户签订《商户绿色租赁协议》，签订率达 100%，推动绿色运维，引导绿色消费。截至 2022 年底，在建及新建商业项目及住宅项目绿建覆盖率达 100%。

2023年《政府工作报告》提出，完善支持绿色发展的政策，发展循环经济，推进资源节约集约利用，推动重点领域节能降碳，持续打好蓝天、碧水、净土保卫战。从城乡绿色发展目标，到金融机构发行的各类绿色债，从政策到商业环境，都在倾向于有能力、有决心100%发展绿色项目的企业。某种意义上，这将会是新城的全新机遇。

尤其是刚刚过去的第一季度，主要城市已经逐渐出现房地产市场复苏的景象。对新城控股来说，2023年可能会是迎来重要机遇的一年，而经历了更强耐力训练后的新城，将有能力抓住机会，实现持续性发展。

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