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2022年上市物企净利润下滑成为不争的事实。

据《每日经济新闻》记者统计，2022年53家上市物企净利润总额约为142.49亿元，平均净利润约为2.69亿元，较上年同期分别下降37.9%和43.72%；仅23家物企实现净利润的正增长，包括碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、金科服务等在内的多家头部上市物企均呈现负增长。

与净利润同步下滑的，还有物企营收增速减缓。数据显示，53家上市物企2022年度营业收入总计约2371亿元，平均增长约10.64%，较2021年同期的44.5%大幅下降近34个百分点。

记者梳理多家企业年报发现，计提资产减值、商誉减值准备等用词频繁出现，成为物企净利润下滑的重要原因。据记者不完全统计，超过60%上市物企进行了减值准备，甚至有物企减值金额占净利润比重超100%，而计提减值增速超过100%更成了行业普遍情况。

多位行业人士在接受记者采访时表示，地产行业流动性危机造成的物业企业大量应收账款坏账，以及前两年行业内规模扩张存在为了增加规模而激进并购的现象，导致分摊成本高、出现商誉减值等均是物企在2022年进行大幅减值的重要原因。

收并购酿“苦果”

从地产分拆而来的物业股，在地产的黄金时代，汲取了关联地产公司规模庞大的业务输送，吃尽了关联方的红利。如今时移世易，如何处理野蛮生长时代所遗留下的商誉以及应收款、尤其是关联地产公司的应收款，正成为上市物企共同面临的考验。首当其冲的就是收并购所带来的商誉减值问题。

以头部物企碧桂园服务为例，2022年公司营业收入同比增长43.4%至约413.7亿元，公司股东应占利润同比下滑51.82%至19.43亿元，系上市以来首次录得净利润下滑。在业绩会上，碧桂园服务管理层就直言，商誉减值是公司净利润下滑的重要原因，报告期内公司因收并购商誉及无形资产减值、因收并购而产生的合同及客户关系等摊销分别达17.7亿元、10.8亿元。

具体来看，2022年碧桂园服务的商誉减值主要围绕3宗收购标的，公司确认嘉宝服务、财信服务、武汉雪域的商誉减值分别达11.82亿元、4.45亿元、1.09亿元。其中，由于管理层评估武汉雪域经营业绩恶化将持续更长时间，确认商誉减值后武汉雪域商誉及品牌的账面值已减少至零。

为此，在过去一年，碧桂园服务也对四川嘉宝服务、财信服务多个因为利润率及物业管理费收取率低于预期的项目，进行了清退，涉及合约管理面积约8400万平方米，“几乎相当于一些小型物管上市公司的规模”。

再如金科服务，也在为曾经的收并购买单。在2021年金科服务对物业管理公司进行了一系列并购并录得较高商誉。然而受地产及物业市场行情变化影响，公司于2022年对此等并购产生的商誉计提减值2.88亿元；同时对低质效、负贡献的项目逐步进行系统性撤场，全年撤场在管面积2778万平米。

对收并购进行反思，这是万物云董事长朱保全在业绩发布会上重点谈及的行业反思之一。朱保全指出，一旦将高价收购来的无形资产100%计入财务报表中，资产负债表一定是变重的，而一旦像万物云这样计入大量的摊销，就会对当前的利润业绩产生影响，这是在几年前大家基于高PE倍数下并购要去反思的事情。

不过，朱保全认为，需要反思的不是高溢价，而是反思到底什么是商誉，除了买入合同、收入外，到底还有什么？

“商誉减值、利润被侵蚀，是物企在收并购后的管理中最容易踩中的雷。”同策研究院研究总监宋红卫分析指出，过去物业商誉及无形资产快速增长主要基于三个方面的影响：第一，过去物业板块的高估值，本身就存在高估及泡沫的成分；第二，行业收并购带来在管规模大幅上涨，资本市场按照行业规模及头部市占率去衡量物业板块价值，但是财务数据显示，大规模收并购的企业和项目运营状况良莠不齐，并购过快导致运营效率下降以及成本的上升；第三，开发业务对于物业板块的联动支持，过去由于开发业务持续上涨，关联业务支撑力度较强，但受行业发展形势影响，板块估值也在下行。

中指研究院物业总经理牛晓娟也表示，前两年行业内规模扩张出现内卷，存在为了增加规模而激进并购的现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，从而出现商誉减值问题。

“预计今年房地产行业会在二季度后触底逐渐修复，行业信心会进一步恢复，届时预计物业股价会逐渐回升，但肯定回不到原来的估值水平。”在宋红卫看来，目前部分物业企业商誉减值的风险还未全部出清。

来自关联方的风险

不过，物企的大额减值中，商誉减值仅是其中一部分，波及范围更广的是来自地产行业出现的债务风险和现金短缺，为物企带来的如借钱或担保付款、地产向物企出售资产套现、物企被抵押股权或出售股权，以及地产关联方应付账款欠款等的减值拨备。

《每日经济新闻》记者梳理发现，53家上市物企中，有17家物企披露了2022年金融及合同资产减值亏损净额。如融创服务减值亏损净额达13.47亿元，2021年该数值仅1.96亿元，年报解释这是出于谨慎性原则，针对关联方应收款项计提更多减值拨备；雅生活年内金融资产减值损失净额为4.66亿元，同比增加190.7%，主要由于若干客户信贷风险增加，及收购按金及向第三方贷款增加，导致贸易及其他应收款项减值拨备的增长；时代邻里该项减值亏损净额为3.72亿元，同比暴增3464%。

此外，房地产客户信贷风险增加，致使物业公司在账务处理上加大了应收账款的减值拨备。在应收账款方面，融创服务计提了17.17亿元减值拨备，同比剧增738%；雅生活服务计提7.76亿元，增幅为136%；合景悠活和碧桂园服务当期计提减值额度均在6亿元左右。

金科服务对金融资产的计提减值准备大幅增加至21.54亿元。具体而言，贸易应收款项的账面余额为25.14亿元，其中关联方占了23.8%，计提减值准备10.30亿元；应收票据账面余额为1703.2万元，关联方占了97.06%，全部进行计提减值准备；其他应收款为18.8亿元，关联方占比为48.07%，计提减值准备10.78亿元。

世茂服务计提减值亏损7.44亿元，其中主要由于关联方应收账款计提的亏损从2021年的0.79亿元增加到5.74亿元。世茂服务执行董事、副总裁兼首席财务官蔡文为在业绩会上表示，“亏损最大的因素是，针对应收账款坏账和收并购带来的无形资产（品牌、合同及客户关系）的摊销成本、商誉等计提减值。若剔除这些影响因素，归属世茂服务权益持有人的核心净利润为4.996亿元。”

记者统计发现，2022年上市物企中，贸易应收款减值拨备数额增幅最大的是合景悠活，达到了3280.7%。2021年，合景悠活减值拨备金额为1746万元，但到了2022年这一数值超过了5.9亿元。

此外，时代邻里和金科服务同比增幅均超过1000%；而包括融信服务、祈福生活服务、德商产投服务等在内的20家物企的贸易应收款减值拨备数额增幅，则超过了100%。

一份来自中信证券(600030)的报告也显示，2022年行业应收款占收入比例提升到36.4%，应收款减值比例从2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上贸易应收款占总贸易应收款比例从2021年底的11.0%快速提升到18.7%。

物企竞相“独立”

除了应收账款，向关联方提供贷款也有收不回来的风险，需作减值拨备。

2022年7月31日，金科服务公告称，为让第二大股东金科控股度过资金危机，向其借款15亿元，年利率8.6%。该笔借款分5次还清，第一次还款日为2023年1月20日，每次还款都有两个月的宽限期。宽限期届满后的违约利息为12.9%，按日计息。

到了2023年3月30日，金科股份(000656)未能在宽限期内偿还贷款，金科服务也发出催款函。金科服务在年报中称，已对贷款和抵押品公允价值损失准备金进行评估，并在当期计提了1.2亿元的贷款减值拨备。

不过随着博裕资本的入主，金科服务已逐步摆脱对金科股份的依赖。在2022财年业绩会上，金科服务管理层就称，博裕已成公司大股东，当下的股权结构将保障公司的独立性。其还抛出了未来的增长目标，称2023年公司收入将实现高双位数增长，并实现约4.5亿元的“可循环归母净利润”。

发表“独立宣言”的不只有金科服务。就算是对融创中国的依赖度相对较高的融创服务，其管理层也在业绩会上称，关联地产公司的影响将越来越小，并通过派息提振投资者信心。

不过就融创服务当前情况来看，仍有一段路要走。截至2022年底，融创服务的在管建筑面积约2.44亿平方米，其中，来自母公司融创中国的在管建筑面积为1.54亿平方米，占比为63%；而来自第三方的在管建筑面积为8946.7万平方米，占比与上年同期一致，为37%。

朱保全日前在万物云2022年业绩发布会上坦言，“万物云67%的合同已经跟万科地产没有任何关系了。当然，其中很大一部分得益于万物梁行的发展和多元客户策略，这一定会让我们变得更加稳健。”

“展望未来，并购市场逐渐回归理性，关联方利空应出尽出，物企有望迈入有质量增长阶段。”申港证券分析师曹旭特认为，随着经济向好，物企收缴率及社区增值服务仍有较确定的提升空间，在应收账款及其他应收款计提合理减值后，物企于2023年有望迎来业绩回归。

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