招商蛇口(001979):顺势增发购买优质资产 积极扩表迎接新周期


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事件描述  2022 年12 月5 日,公司公告称拟发行股份购买资产并募集配套资金,拟购买的资产包括深投控持有的南油集团24%股权等资产。  事件评论  顺势增发购买优质资产,提升核心资源权益比例。公司此次拟购买的资产包括南油集团24%股权等资产,其中,收购南油集团少数股东权益乃重启历史遗留问题。2020 年6 月,公司拟以发行股份、可转债的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权,一度进展至证监会审核通过阶段,但最终由于宏观环境变化等原因,于11 月终止该交易事项;随着2022 年11 月28 日房企股权融资的恢复,公司顺势重启南油集团股权收购,基于此前收购的准备经验和此次政策的大力支持,后续流程推进可能更为顺利。南油集团为公司控股子公司,公司间接持有南油集团76%股权,其主要资产为其间接持有的前海自贸约22.43%股权,前海自贸间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62 万平的土地使用权(2020 年9 月公告数据,后续规划可能有所调整),此次收购若顺利完成,南油集团将成为公司全资下属公司,从而提升公司核心资源的权益比例,公司存量土储价值优势将进一步巩固。  公司销售投资表现突出,收并购项目陆续落地,市占率有望持续提升。公司2022 年1-10月实现销售金额2265 亿元(-12.0%),销售均价为2.71 万元/平(+17.5%),销售排名保持行业第六;市场承压背景下销售表现远超行业平均水平,可售货值的高流动性为公司销售提供坚实保障。公司2022 年1-10 月新增计容建面665 万方(-47.4%),拿地金额1173亿元(-33.7%),拿地面积/销售面积、拿地金额/销售金额分别为80%、52%,今年以来公司投资力度保持相对积极,且核心城市占比提升,整体投资策略更为聚焦,投资质量有所提升。此外,公司还积极参与民营房企纾困,陆续与佳兆业、半岛城邦、富力地产等公司签署战略合作协议,将持续巩固在深耕区域的综合竞争力,后续市占率有望持续提升。  信用优势持续巩固,潜在扩表动能充足。2022 年三季度末,公司三条红线维持“绿档”  水平,资产负债表安全边际较高;截至2022 年上半年末,公司存量负债加权平均融资成本为4.1%,下半年以来公司新增债券融资约130 亿元,票面利率在1.8%-3.15%区间,融资成本将继续降低,信用优势持续巩固。近期信贷、债券、股权等融资支持工具加速落地,行业融资环境边际改善,保函置换预售监管资金规则也在全国层面得以规范,公司作为头部央企有望率先受益,并将把握市场优质机会积极扩表,推动综合竞争力再上台阶。  投资建议:顺势增发购买优质资产,积极扩表迎接新周期。公司重启南油集团股权收购事项有望顺利推进,存量土储价值优势将进一步巩固;随着公司毛利率筑底企稳,投资收益高基数实现平稳过渡,后续业绩展望相对稳健;公司信用和效率一直保持行业领先水平,销售投资表现突出,融资环境边际改善下潜在扩表动能充足,且持有型业务稳健发展,中长期综合竞争力正在持续进阶。预计2022-2024 年归母净利润分别为83/90/103 亿元,分别同比-20%/+8%/+15%,对应市盈率分别为13.6X/12.6X/10.9X,维持“买入”评级。  风险提示  1、行业基本面修复进展有不确定性;  2、核心资源开发进度有不确定性。【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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