元旦刚过5天，楼市又迎来重磅利好。

1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这是对2022年9月29日《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》政策的常态化，或长效机制化的执行。9月2日，央行银保监发布的文件，针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。而1月5日的文件，则是将这一政策常态化执行，或按长效机制来执行。

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1月5日的文件，还明确了这一政策实施的机制，最重点的就是明确了评估期，即自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期（2022年9月-2022年11月），若连续3个月同环比下跌，可自主决定自下一个季度（2023年一季度）起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。直至评估期，连续三个月同环比上涨，才实现利率的进入常规政策执行轨道。

图片来源：广发证券(000776)发展研究中心

根据国家统计局发布的9月、10月、11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况梳理得出，共有38个城市符合动态调整房贷利率下限条件。具体包括天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、九江、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房价不稳，也是需求端疲弱，供给端风险继续释放的根源。无论对于促进住房改善和消费，还是支持刚需和改善性需求，也很难实现。而且，房价下跌的城市，很多已经下跌超过1年，甚至超过两年，也进入了下跌的恶性循环，需要政策及时对冲。

因此，通过下调利率来对冲，形成新利率与存量房贷利率的差距，一方面能提振购房者买房、换房的意愿，另一方面还能通过利率下行来改善预期，以对冲房价下行的压力。不过，也要注意此类政策有可能使得市场认为，利率还会下降，而且一直处于下降区间，买房换房者就抱着“等等看”，希望利率更低的观望心态，导致政策效应下降。

此外，李宇嘉认为，应该尝试降低存量房贷的利率。目前楼市的问题，主要是前期（2017-2021年上半年）涨得快，盲目买房、冲动买房的人多。那一段时间，新房交易连续数年在历史最高位徘徊，市场普遍比较乐观，房贷利率也比较高，普遍在5%以上。目前，由于疫情冲击、经济下行、部分行业（地产、金融、互联网、教培、资本平台等）受到整治，存量房贷的压力比较大，也是目前楼市不景气的根源之一。降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。

值得注意的是，在人民银行、银保监会发布通知的同一天，住建部部长倪虹在接受央视专访时也做出了关于楼市政策的重要表述。

倪虹强调，要大力支持刚性和改善性住房需求。毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，我们将加大力度，增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析认为，此次政策的重要意义在于，其为2023年住房工作和两会住房政策明确了总的思路。尤其是首套房的政策支持力度明显加大。这也是基于住房市场对内需和防风险两个领域的重要作用。相关房企和金融机构要积极学习住建部住房政策内容，主动让业务推进具有正确的方向和科学的应对。

关键词： 人民银行 首套住房贷款 利率下限 商品住宅