高比例战配成REITs双刃剑 机构吃得欢散户份额少

证券时报记者 赵梦桥

REITs的高配售比例一直是发行过程中的惯例,战略配售比例超过七成的产品比比皆是,而留给普通散户的份额往往较少,以万元认购最终获配几十元的现象时有发生。在REITs二级市场走势强劲的背景下,散户打新的热情高烧不退却最终收益寥寥。


【资料图】

有业内人士认为,机构投资者积极参与虽然有助于REITs发行,但是其占比过高同样存在弊端,适度扩大散户投资者的认购比例或是未来REITs发行的趋势。

优质REITs僧多粥少

散户打新难有高收益

3月5日,中航京能光伏REIT与中信建投(601066)国家电投新能源REIT两单REITs发布询价公告,从公开信息了解到,两单项目的战略配售部分占比较高,其中中航京能光伏REIT占比达79%,中信建投国家电投新能源REIT占比也达到75%。

说明书中提到,中航京能光伏REIT原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员(特别是对原始权益人公司治理及发展有较大贡献的人员)通过铂绅思文5号私募证券投资基金(简称“思文5号基金”)参与本次战略配售。基金规模1.6亿元,这一现象在已经上市的产品中尚属首次。

REITs的高配售比例一直是发行过程中的惯例,除了上述两只基金外,已发行的产品中平均战略配售比例达到67%。其中中金安徽交控REIT最高,达到80%,其次是富国首创水务REIT等7只产品配售比例超过70%,最低的是国泰君安(601211)临港创新产业园REIT与华安张江光大REIT两只产品,均约为55%。

天相投顾解释其中原因时认为,首先,战略配售的机构往往属于专业投资者,其对于项目风险与收益的研究相较于普通投资者往往更深入,因此在REITs询价发行过程中有利于资产合理定价;另外,参与战略配售的机构属于长期资金,其积极参与也有利于稳定市场预期,有助于REITs的成功发行。

得益于底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性,REITs产品在二级市场的表现非常亮眼,如华安张江光大REIT、红土创新盐田港(000088)REIT以及中金普洛斯REIT三只产品上市以来涨超30%,这在同期间内震荡的大盘走势下更为难得。因此REITs在发行的过程中总是备受散户投资者热捧,网下认购频频创出百倍纪录,普通投资者以1万元认购,往往只能获配几十元的额度,散户“打新”的热情高烧不退,但最终却难有高收益。

天相投顾同时也认为,机构投资者积极参与虽然有助于REITs发行,但是其占比过高同样存在弊端。首先,由于战略配售投资者认购的份额在锁定期内无法流通,这就容易造成二级市场流通的份额占比较小,流动性缺乏可能造成流通份额过高的价格波动,一些规模较小的REITs尤其如此;另外,散户占比过低也使得普通投资者无法充分分享REITs资产所带来的收益,造成散户参与感较低,从长期来看不利于扩大REITs市场的规模。因此,适度扩大散户投资者的认购比例或是未来REITs发行的趋势。

解禁冲击有限

机构长期持有意愿较强

在REITs基金被机构投资者高比例持有之时,市场也在担心如果大规模解禁,是否会造成行情大幅度波动,导致散户投资者不仅在打新期间分的蛋糕较小,而且在二级市场中难逃亏损。

据了解,公募REITs在发行时总份额分为三部分,分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者发售。其中,原始权益人的限售期为60个月,原始权益人关联方的限售期为36个月,其他战略配售投资者的限售期为12个月。

去年6月,首批REITs基金迎来周年考,其他战略配售投资者限售部分解禁,投资者对此给予了高度关注。回顾当时的行情,可以发现,市场预期解禁影响短期价格,因此在5月底6月初,首批上市的9只REITs经历了不同程度的回调,提前释放了解禁压力,解禁期表现相对平稳。

天相投顾表示,REITs和目前市场的权益、债券类产品收益相关性较低,仍属于稀缺资源,对机构投资者来说具有良好的配置价值,未来机构的参与热情预计只会更高。因此,在REITs资产规模相较于资本市场规模仍低的情况下,机构未来大规模减持的可能性较低。

华北一位基金公司高管对记者表示,以原始权益人为例,虽然有5年的限售期,但是作为基础设施项目的原持有人,他们减持的可能性微乎其微,且对于机构投资者而言,REITs项目的分红率非常有吸引力。“现在银行定存利率相对而言比较低,而REITs每年固定分红可以超过4%,对于机构投资者来说是非常优质的资产了,适合长期拿着。”他说。

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